Menu

Love Estate Kraków

Życie Miasta - Dom Komunikacja Kraków

Kiedy pęknie bańka wynajmu w Krakowie?

loveestate

krzyk2.php2

Ilość mieszkań przeznaczonych na wynajem w Krakowie rośnie z każdym rokiem. W ostatnie święta mieszkańcy nowych osiedli mogli policzyć nieliczne światła w oknach bloków. Mrok w pozostałych zwykle oznaczał, że najemcy wyjechali do rodzin.

 

 

W poprzednim artykule przedstawiłem główne tendencje zagrażające opłacalności inwestowania w zakupy mieszkań na wynajem w Krakowie."Niebezpieczne tendencje dla kupna mieszkań pod wynajem".

 

 


Kurczy się rynek wynajmu
dla studentów
, których jest coraz mniej z powodu roczników z krajowego niżu demograficznego, którzy częściej decydują się na dojeżdżanie na studia zamiast na najem. Dodatkowo coraz więcej rodziców woli kupić małe mieszkanie dla dziecka na czas studiów zamiast płacić za najem. Sytuacji nie poprawi nagły wzrost studentów z zagranicy ponieważ niestety ale nasza najlepsza uczelnia Uniwersytet Jagielloński otwiera dopiero 5 setkę najbardziej prestiżowych uczelni świata (ARWU).

 

 


Jeśli chodzi o pracowników korporacji
to obserwowanym trendem jest coraz częstsza chęć zakupu mieszkania zwykle już po pierwszym roku od przeprowadzki do Krakowa, czemu sprzyja łatwość w uzyskaniu kredytu hipotecznego, którego miesięczne koszty obsługi nie różnią się aż tak bardzo, od czynszu najmu, aby nie zaryzykować własnego mieszkania.

 

 

 

Podkreślam, że nie podważam ekonomicznego sensu wynajmu mieszkań, które właściciele odziedziczyli lub kupili w latach gdy ceny nieruchomości były znacznie niższe niż dzisiaj.

Analizy dotyczą jedynie sensu dokonywania zakupów dziś i w najbliższej przyszłości.

 

 

 

Poprzednio przedstawiłem średnie ceny z uzyskiwanych za wynajem mieszkań o powierzchni do 50 metrów posiadających 2 pokoje czyli salon z aneksem kuchennym oraz jedną sypialnię. To najczęściej występujący typ nieruchomości w wynajmie i najchętniej kupowany jako najbardziej typowy.

Dwu pokojowe mieszkania czyli tzw „one bed” jest wynajmowany najemcom w cenie „total” od 2000 zł do 2300 zł, czyli mówimy o wszystkich miesięcznych kosztach, które ponosi najemca wraz z opłatami eksploatacyjnymi, mediami itd., które często sięgają nawet 1000 zł (w sezonie grzewczym).


Oczywiście są mieszkania, z których właściciele osiągają lepsze rezultaty ale też i jest druga skala zjawiska czyli niższe czynsze. To co podałem poniżej jest najczęstsze.


Cena total 2000-2300 zł oznacza, że dla właściciela zostaje od 1200 do 1700 zł, miesięcznie, a tylko w dobrych lokalizacjach ceny są wyższe. Od tych dochodów trzeba odprowadzić podatek, partycypować w kosztach usterek, odnowienia mieszkania co jakiś czas lub ponieść koszty pośrednika.

Prawie zawsze są przestoje w najmie. Najemcy stary i nowy już nie przekazują sobie kluczy i nie robią zmiany warty na najmowanym mieszkaniu.


Realny zarobek miesięczny kształtuje się na poziomie 1100 do 1500 zł - jak się nam trafi idealny najemca. Czyli jeśli ktoś kupi inwestycyjnie mieszkanie 2 pokojowe za 400 tys. złotych (w tą cenę wliczyłem pośrednika 2 do 3 % ceny, koszty notarialnie, i PCC -2 % ceny , koszty domeblowania lub remontu) to jego stopa zwrotu wyniesie 3,7% i to pod warunkiem, że ceny wynajmu będą stabilne i/lub nawet będą rosły co najmniej o stopień inflacji.

A co jeśli bańka pęknie?

 

Adrian_Bienias_Swita_72

 

 

 

Odejdźmy teraz od przykładów typowych i skupmy się na segmencie z półki premium. Apartamenty powyżej 100 metrów w prestiżowych lokalizacjach oraz w nowym i starym budownictwie. Jak w tej półce nieruchomości będzie wyglądała możliwość lokowania środków w zakup apartamentu na wynajem?

 

 

Podam konkretne dwa przykłady „z życia” ilustrujące problem rosnącej bańki na krakowskim rynku nieruchomości. Nie wymienię oczywiście precyzyjnych lokalizacji inwestycji oraz innych danych z uwagi na tajemnicę handlową.

 

 

 

Kupujący zamierza nabyć nieruchomość z widokiem na Wawel przy Wiśle w nowej inwestycji. Potrzebuje ulokować środki i zarabiać na wynajmie. Ogląda apartament wystawiony na sprzedaż w cenie 2,3 mln zł za 107 metrów powierzchni wykończonego mieszkania. Cena za metr wychodzi około 21 tys zł. Ponieważ wie, że sprzedający nabył tą nieruchomość od dewelopera za około 16 tys za metr kwadratowy ma poważne wątpliwości – w końcu nikt nie lubi przepłacać…

Kilka tygodni się zastanawia w końcu dowiaduje się, że sprzedający oferuje ten apartament na wynajem w cenie 9 tys. miesięcznie. Mamy teraz dwa absurdy:

 

 

 

1. Kupujący zestawia sobie „cenę transakcyjną z wynajmu”, którą teoretycznie by otrzymał gdyby kupił mieszkanie w ujęciu do kosztu zakupu i co otrzymuje? Stopę zwrotu 3,9% Tylko czy to jest odpowiednia lokata kapitału i czy realna stopa zwrotu? Odpowiemy nieco dalej.

 

 

 

2. Kupujący dochodzi do drugiego wniosku. Zestawiając koszt „pieniądza” czyli gdyby na ten cel zakupu brał kredyt to jaką płaciłby miesięcznie ratę? Kredyt na 25 lat, oprocentowanie super atrakcyjne 3%, prowizja 0,7%, pożycza 2,3 mln zł – rata miesięczna 10900,00 zł.

To oczywiście przykład ale pokazuje drugi paradoks, że bardziej opłacałoby się to mieszkania wynająć niż kupić. Tylko po co skoro on chce inwestować…

 

 

 

Pytanie dodatkowe. Czy sprzedający powyższy apartament uzyska stopę zwrotu co najmniej 5% czyli to ogólnie przyjęte minimum? Kupił za około 1,6-1,7 mln złotych włożył w wykończenie przynajmniej 150 tys złotych (bez mebli) ale załóżmy, że wszystkie koszty zamknął w 1,8 mln złotych. Uzyska 9 tys miesięcznie?

 


Pytanie kolejne; czy w perspektywie najbliższych 10 lat będzie miał wynajmowany cały czas luksusowy apartament? Inny przykład z rynku; mieszkanie w innej równie prestiżowej lokalizacji i tuż przy Wawelu.

Apartament 170 metrów luksusowy; po trzech latach wyprowadzili się najemcy. Od tego momentu przez rok czasu trzy najlepsze na rynku agencje nadal nie znalazły najemcy. Kraków to nie Warszawa i nie posiada tak szerokiego zaplecza managerów z najwyższej półki i co więcej wcale ich nie przybywa.

Rynek wynajmu dla najwyższej półki ekskluzywnych apartamentów nie poszerza grona odbiorców, a podaż rośnie! No to za jaką cenę wynajmie ten wspomniany wcześniej apartament, który wystawił za 9 tys zł? Może nawet i za 9 tys zł ale musi założyć, że przez najbliższe 10 lat, 3 lata mogą okazać się latami bez najemców.

Czyli ile realnie wyniesie stopa zwrotu (znów po odjęciu podatków, pośredników i usterek)… około 3,1%.

 

Teraz wróćmy do naszego klienta/kupca wcześniej wyliczyliśmy, że gdyby kupił mieszkanie za 2,3 mln złotych miałby stopę zwrotu około 3,9%. Z przytoczonych wywodów widać, że nie osiągnąłby takiej stopy zwrotu ponieważ rynek luksusowych apartamentów tak jak pisałem powyżej cechuje coraz większa podaż i stały popyt, o mniejszym potencjale niż Warszawa.

Czy to oznacza, że nie opłaca się kupować luksusowych apartamentów? Skądże znowu jako własne mieszkanie jak najbardziej, które zresztą w odpowiedniej chwili możemy z zyskiem sprzedać.

 

 

 

Dokonajmy próby oceny wielkości wzrostu podaży mieszkań na wynajem. O możliwości dokonania rzetelnej oceny ilości dostępnych mieszkań na wynajem nawet nie wspominam ponieważ nie znam takich opracowań i obawiam się, że nikt nimi nie dysponuje.


Czyli ile nam przybywa  nowych mieszkań na wynajem?

 

 

Na początek sięgnijmy do dostępnych danych.

 

 

Narodowy Bank Polski podaje, że ponad 70% nowych mieszkań w 7 największych miastach jest kupowana za gotówkę:

Link do artykułu z Rzeczpospolitej.

 

 

Krakowski Rynek Nieruchomości podsumował 2017 rok. Deweloperzy w Krakowie sprzedali w 2017 roku 19 tys mieszkań. Nie dotarłem do wiarygodnych danych za 2018 rok, ale np. z dostępnych informacji odnośnie sprzedaży mieszkań przez spółki giełdowe za 3 kwartały 2018 roku wynikało, że wyniki były o 9% niższe.

Na pewno rok 2017 był w Krakowie rekordowy. Gdyby nawet sprzedaż w 2018 roku była o 15% niższa to oznaczałoby około 16 tysięcy nowych mieszkań.
Tylko za ostatnie dwa lata 35 tysięcy nowych mieszkań!

 

UWAGA. Liczba stałych mieszkańców Krakowa to w połowie 2018 roku 769 tys mieszkańców (2 tysiące więcej niż w 2017) i tylko 12 tys. więcej niż w 2005 roku, po 13 latach, Czyli wzrost liczby ludności Krakowa jest minimalny.

Ta tendencja na tle kraju jest pozytywna ale patrzmy na liczby to nie jest „ziemia obiecana” czyli Łódź w XIX wieku.

Notujemy tylko minimalny wzrost.

 

 

 ludnoc_Krakowa

 

 

 

Przytaczałem wcześniej negatywne tendencje dla wynajmu w Krakowie dla studentów oraz pracowników korporacji. Mamy minimalny wzrost stałych mieszkańców – mniej niż jeden tysiąc mieszkańców średnio rocznie za ostatnie 13 lat.

Mieszkań przybywa kilkanaście tysięcy rocznie to ile pod wynajem?

 

 

 

 

Podawałem dane NBP z którym wynika, że zakup mieszkań za gotówkę to 70% z wszystkich zakupów.

Na pewno część osób kupuje dla siebie do zamieszkania ale jak wielu? Przecież zakup za gotówkę za pieniądze ze „skarpety” z „konta” to zakup inwestycyjny.

Czy wszyscy, którzy kupują na kredyt kupują tylko dla siebie, a nie pod wynajem? No właśnie, niekoniecznie.

Gdyby tylko przyjąć, że połowa zakupionych na rynku pierwotnym mieszkań to inwestycje pod wynajem to mamy za dwa ostatnie lata około 17 tysięcy nowych mieszkań pod wynajem! Bum!

 

 

Kolega, który pracuje w dużym biurze nieruchomości, twierdzi, że 70 % klientów w ich biurze kupuje ostatnio mieszkania tylko pod wynajem. To swoisty rekord. Czegoś takiego jeszcze nie było w historii Krakowa, tak twierdzi. Czym to się skończy?

 

 

 

 

 Rysunek_do_rynek_kapitaowy

 

 

 

 

Gdyby porównać rynek nieruchomości do giełdy; najpierw przy spadku cen i ich niskim pułapie, kupują akcje specjaliści i wytrawni gracze giełdowi. Tzw. Smart money - inwestorzy z dużą wiedzą i doświadczeniem.

Ta grupa zazwyczaj podejmuje decyzje kierując się wycenami. Na zasadzie: jest tanio – kupuję.

Gdy odnotowujemy stabilny, ale spokojny wzrost cen akcji akcje kupują fundusze inwestycyjne i banki, które inwestują kapitał emerytalny milionów osób. One po prostu są na rynku i co najwyżej przenoszą kapitał z jednego miejsca w drugie. Te poważne zakupy powodują jeszcze szybszy wzrost cen.

Wtedy na parkiet wkraczają Dumb money - kapitał inwestorów ulicznych, którzy zazwyczaj wchodzą na rynek po silnych wzrostach w ostatniej fazie hossy kupując „bo rośnie” oraz analogicznie uciekając z rynku blisko dna na zasadzie „sprzedam nim stracę wszystko”.

 

Ruchy kapitału dość dobrze odzwierciedla powyższy wykres.

 

 

 

Obawiam się, że z uwagi na duży udział inwestorów "Dumb money" w naszym rynku mieszkań do wynajęcia w Krakowie rośnie nam właśnie bańka napędzana najpierw cwanymi graczami, potem ciułaczami, rosną ceny akcji (mieszkań), rosną i nagle…

stopy procentowe NBP idą w górę czyli kasa na lokacie to dobry biznes, a jednocześnie kasa z wynajmu mniejsza bo podaż coraz większa, a popyt ten sam, a w niektórych segmentach mniejszy... to co robią wtedy spekulanci?

Podejmują szybką decyzję o sprzedaży i realizacji zysków; sprzedajemy!

 

 

Przypomnę tym, którzy o tym jeszcze nie wiedzą. Pół roku temu w USA podniesiono stopy procentowe. W tej chwili nawet my Polacy możemy przez Internet założyć lokatę w Banku USA oprocentowaną na poziomie 3,1 % LINK DO OFERTY

Mamy przy tym do 250 000 USD gwarancji FDIC, w przypadku na przykład bankructwa banku.

Obecnie żaden z krajowych banków nie oferuje tak wysokiej stopy na lokacie powyżej 36 miesięcy.

 

Proszę sprawdzić jak niewielka jest różnica do zysków osiąganych obecnie z wynajmu mieszkań w Krakowie.

 

 

Z rozmów z dużymi inwestorami, którzy mają po kilkadziesiąt mieszkań w Krakowie i gorączkowo szukają klientów, wynika jeden wniosek. Oni wyczekują pęknięcia „bańki” w Krakowie.

Czy to oznacza, że teraz i wtedy nie można mądrze inwestować w nieruchomości, a nawet wspomniane przeze ze mnie tyle razy 50 metrowe mieszkania?

Skądże znowu po prostu jest to biznes bardziej złożony i posiada swoje detale, które znają najlepsi na rynku.

 

 

 

Pozdrawiam

 

 

Paweł Bystrowski

Komentarze (3)

Dodaj komentarz
  • Gość: [Flip] *.dynamic.gprs.plus.pl

    Powszechnie już mówi się o załamaniu na rynku. Większość wieszczy że to będzie ten rok bo deweloperzy nie mogą tak drogo kupować ziemi więc jest ciśnienie na krach żeby zbić ceny w tym mieć argument do zmniejszenia kosztów budowy czyli płac dla robotników.
    W końcu ktoś napisał prawdę.

  • cyfrowyja

    bardzo ciekawe, no i ta lokata w barclays...

  • Gość: [As przestworzy] *.dynamic.chello.pl

    A ja czekam cierpliwie bo banka wkoncu peknie. Mieszkania w tym momencie maja o conajmniej 30% zawyzona cene. Wiec moze wkoncu ta banka peknie i wszyscy chciwi wyjadacze popmpujacy propagande "taniej nie bedzie" dostana po nosie i zaczna sie bujac ze swoimi inwestycjami.

© Love Estate Kraków
Blox.pl najciekawsze blogi w sieci