Menu

Love Estate Kraków

Życie Miasta - Dom Komunikacja Kraków

Niebezpieczne tendencje dla kupna mieszkań pod wynajem w Krakowie.

loveestate

 d1.php

Na pozór mogłoby się wydawać, że posiadanie na własność mieszkania w Krakowie jest opłacalne, bo skierujemy je do najmu i możemy uzyskiwać z niego comiesięczne czynsz. Taka inwestycja jest bardzo dochodowa, jeśli na przykład odziedziczymy mieszkanie po bliskiej osobie i nie wydamy na nie prawie nic. Sytuacja nieco bardziej się komplikuje, jeżeli musimy sami takie mieszkanie kupić.

Ocena opłacalności nabycia mieszkania w Krakowie dla późniejszego najmu powinna uwzględniać przynajmniej kilka kryteriów
Te kryteria są następujące:

    • kryterium pierwsze to długość okresu zwrotu z inwestycji nabycia nieruchomości mieszkaniowej na własność dla późniejszego najmu,

    • kryterium drugie to średnie stawki miesięcznego czynszu najmu nieruchomości mieszkaniowej o metrażu np. 50 m2 dla właściciela za mieszkanie w standardzie bardzo wysokim, średnim, jak również niskim,

    • kryterium trzecie to sytuacja na rynku nieruchomości, porównanie popytu i podaży, czyli ilości mieszkań pod wynajem w Krakowie i ilości chętnych na te mieszkania. Nawet jeżeli liczba potencjalnych lokatorów jest duża, np. studentów zainteresowanych wynajmem, to trzeba sprawdzić tezę, czy to prawda, że mieszkań pod wynajem jest jeszcze więcej, czy to prawda, że w Krakowie bywają całe osiedla mieszkaniowe przeznaczone nawet w 80% pod najem,

    • kryterium czwarte to inne trendy obserwowane na danym rynku nieruchomości, które w perspektywie przyszłości mogą mieć wpływ na opłacalność najmu mieszkania,

    • Jaka jest bardziej opłacalna alternatywa ulokowania środków finansowych, zamiast w mieszkaniu pod wynajem w Krakowie.

Analiza atrakcyjności kupowania mieszkań w Krakowie dla późniejszego najmu.

Biorąc pod uwagę wskazane wyżej kryteria, zasadne jest poddać ocenie krakowski rynek nieruchomości mieszkaniowych.
Jeśli chodzi o okres zwrotu z inwestycji nabycia nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie, to niestety nie jest najlepiej. W Krakowie ceny za metr kwadratowy mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym cały czas są bardzo wysokie.

Metr kwadratowy mieszkania w dobrym standardzie i/lub lokalizacji wciąż kosztuje średnio od 6000 do 10 000 zł. Za nabycie mieszkania dwupokojowego o powierzchni np. ok. 50 m2 trzeba będzie zapłacić od 350 do 400 tys. zł. Jeśli chodzi o średnie stawki miesięcznego czynszu najmu nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie, niestety od przynajmniej kilku lat utrzymują się na podobnym poziomie.

Z mieszkania o wyżej wymienionym metrażu  można zazwyczaj uzyskać czynsz  od 1200 do 1500 zł miesięcznie dla właściciela. Czyli okres zwrotu z inwestycji wynosi ponad 20 lat. Poziom czynszu z mieszkania w Krakowie jest tak naprawdę na poziomie niższym lub co najwyżej takim samym jak za podobne mieszkania w małych miastach wojewódzkich, czy nawet miastach niewojewódzkich.

Różnica jest taka, że w innych miastach np. w Katowicach zdecydowanie mieszkania są tańsze. Właściciel nie musiał wydać tak dużo środków finansowych na starcie, żeby mieszkanie nabyć o wyżej wymienionych parametrach. W Katowicach za mieszkanie zapłacimy od 250 do 320 tys. zł. a czynsz najmu osiągniemy od 1500 do 2200 zł. Okres zwrotu z inwestycji jest zdecydowanie krótszy i może się wahać w przedziałach od 12 do 18 lat.

Jeżeli chodzi o mieszkania na najem krótkoterminowy, pomimo 13,5 mln turystów, którzy odwiedzili gród Kraka w 2018 roku, też nie jest najlepiej. Liczba już funkcjonujących apartamentów pod najem krótkoterminowy jest w Krakowie rekordowa. Cały czas przybywa w Krakowie hoteli i coraz więcej właścicieli niezadowolonych z czynszów z najmu mieszkania dla studentów, zamienia je na apartamenty dla turystów.

Z uwagi na dużą nadwyżkę mieszkań pod wynajem w Krakowie w stosunku do liczby potencjalnych najemców cały czas obserwuje się, że wzrastają roczne średnie wydatki właścicieli mieszkań na ich utrzymanie. Lokatorzy są wybredni i wymagają coraz więcej od takiego mieszkania. Aby dostosować je do coraz wyższych oczekiwań najemców ponosi się coraz wyższe wydatki. W innych miastach tego nie ma. Nie ma takiej nadwyżki podaży nad popytem i stąd lokatorzy nie są tak wybredni.

W Krakowie już od jakiegoś czasu właściciele zdecydowanie więcej niż w innych miastach wydają na odświeżenie mieszkania, przemalowanie, zakup dodatkowego sprzętu czy jego wymianę na nowszy sprzęt. Nieuniknione jest, że w perspektywie najbliższych kilku lat długość okresu zwrotu z analizowanej inwestycji będzie może wynosiła nawet powyżej 30 lat. Tak długi okres zwrotu z tej inwestycji przesądza, że zakup nieruchomości mieszkaniowej dla późniejszego najmu w Krakowie jest niestety mało opłacalny.

Niepokoi również fakt, że cały czas zmienia się model i pewne mody w kwestii szkolnictwa wyższego. W Krakowie dotychczas to właśnie studenci stanowili główne grono potencjalnych najemców nieruchomości mieszkaniowych. I tak jest ich bardzo dużo bo 140 tys. w stosunku do liczby mieszkańców Krakowa tylko 765 tys, to naprawdę bardzo dużo. Zwykle większość studentów spoza Krakowa mieszkała na wynajmowanych kwaterach, jak i miała raczej ograniczone wymagania, co do standardu tych mieszkań.

Tak było jednak dawniej. Obecnie stosunkowo wysoki odsetek studentów dziennych decyduje się na codzienne dojeżdżanie do Krakowa po nawet kilkadziesiąt km, ale nie wynajmuje kwater. Studenci robią to z przekonania, że naturalnie w ten sposób zaoszczędzą. Pozostałej grupie studentów rodzice kupują mieszkania, licząc na to, że dzieci po studiach wrócą, a oni z zyskiem mieszkanie w Krakowie sprzedadzą i zarobią. Ponadto na studiach jest w tej chwili niż demograficzny lat 90. Jeśli taka tendencja nadal będzie się utrzymywała, a na pewno wysokie jest ku temu prawdopodobieństwo, należy się spodziewać, że w przyszłości jeszcze mniej będzie studentów zainteresowanych najmem mieszkania, a to jeszcze bardziej utrudni ich właścicielom ich wynajem.

Dotychczas obserwowało się również, że potencjalnymi najemcami nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie są ludzie pracujący, mianowicie tacy, którzy dopiero rozpoczynają swoją karierę zawodową. W Krakowie nie chcą nabywać mieszkania, jeśli jeszcze nie wiedzą czy na stałe zawodowo zostaną w tym miejscu. Obecnie ta jednak tendencja nie jest obserwowana. Ludzie często wraz z podjęciem pracy zarobkowej w Krakowie w trybie natychmiastowym lub po roku czasu decydują się na nabycie tu nieruchomości mieszkaniowej, stąd też z roku na rok coraz mniej jest osób rozpoczynających pracę w Krakowie i decydujących się na najem mieszkania. Mieszkania są relatywnie coraz tańsze w stosunku do rosnącego poziomu wynagrodzeń i dostępności kredytów.

d2a.php1
W świetle powyższej analizy należy zdecydowanie stwierdzić, że nabycie nieruchomości mieszkaniowej dla późniejszego najmu w Krakowie obecnie i w perspektywie najbliższych kilku lat jest zdecydowanie mniej opłacalne niż jeszcze przed 10 laty. Potencjalni  inwestorzy powinni wyżej wymienione tendencje wziąć pod uwagę. Może się, bowiem okazać, że zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest nabycie nieruchomości mieszkaniowej dla zarabiania na jej wynajmie np. w Katowicach niż w Krakowie. Ale jeżeli jest to dla nas zbyt daleko i mało wygodnie, można pieniądze ulokować w banku amerykańskim w dolarach na lokacie objętej gwarancją FDIC do 250 000 USD na lokacie oprocentowanej powyżej 3 % LINK DO OFERTY BANKU
Oczywiście jest to jedna z wielu alternatyw inwestycyjnych podobnie jak segment nieruchomości niesie wiele innych opcji takich jak np zakupy nieruchomości gruntowych.

Pozdrawiam
Paweł Bystrowski

 

Komentarze (2)

Dodaj komentarz
  • Gość: [Zdziwiona] *.dynamic.gprs.plus.pl

    Ale dlaczego akurat na tej lokacie? W Polsce tez sa dostepne lokaty o takim oprocentowaniu?

  • Gość: [Ostrożny] *.dynamic.chello.pl

    Po tym co robi Putin i co może zrobić to wolałbym trzymać swoje oszczędności w dolarach w USA. Gdyby oprocentowanie było takie samo w PL i w USA to tam mam pewność oszczędności.

© Love Estate Kraków
Blox.pl najciekawsze blogi w sieci